Сдача кипрской недвижимости в долгосрочную аренду

Долгосрочная аренда — это договор и вместе с ним налоговая позиция. Кипр не предписывает один официальный текст найма для каждой квартиры. Что закон предписывает, так это подоходный налог с арендной платы, взнос в общую систему здравоохранения и, для узкого класса старых помещений, режим контроля аренды, который ограничивает, как и когда арендодатель может вернуть владение. Если эти три вещи поставить не в том порядке, простая сдача превращается в спор.

Договор найма

Запишите найм на бумаге. Назовите арендодателя и арендатора, объект, срок, арендную плату, день её уплаты и то, что происходит, если платы нет. Укажите, кто чинит конструкции здания и кто чинит внутреннюю отделку. Укажите, вправе ли арендатор сдавать объект в субаренду. Если квартира меблирована, зафиксируйте опись. Обеспечительный депозит — предмет договора. MyCyTax не называет максимальное число месяцев, потому что на официальных страницах, которые здесь использованы, единого законного потолка такого рода не установлено. Какую бы сумму вы ни взяли, напишите, когда её возвращают и что из неё можно удержать.

Найм на срок длиннее короткого в некоторых случаях можно зарегистрировать в Департаменте земель и землеустройства. Регистрация найма — не тот же шаг, что сдача договора купли. Не подавайте форму сдачи купли на аренду. Если срок таков, что регистрацию стоит сделать, спросите районный земельный офис, какая форма и какая пошлина относятся именно к этому сроку. Выдумать здесь пошлину было бы хуже, чем отправить вас к окну.

Снимите копию удостоверения личности арендатора, проводите входящие платежи по счёту, который вы можете объяснить, и выдавайте расписку. Если вы нерезидент, возможность арендатора удержать налог может стать существенной по старым правилам взноса на оборону. На 2026 год специальный взнос на оборону с аренды отменён, поэтому прежнее удержание этого взноса с арендной платы 2026 года требовать не следует. Прежде чем арендатор что-либо удержит, уточните действующее указание Налогового департамента: практика может отставать от закона.

Подоходный налог и 20 процентов

Валовая арендная плата входит в подоходный налог арендодателя. Закон о подоходном налоге, в том виде, в каком его пересказывает Tax Facts & Figures 2026 компании PwC, допускает вычет в размере 20 процентов валовой аренды. Проценты по кредиту, взятому на покупку здания, и надбавки на износ там, где они ещё не исчерпаны, тоже можно вычесть. Эти 20 процентов не являются вторым требованием на износ. Если надбавки на износ уже исчерпаны, не заводите ещё один пул.

С 1 января 2026 года ставки таковы: ноль с первых €22,000 налогооблагаемого дохода, затем 20, 25, 30 и 35 процентов на уровнях €32,000, €42,000, €72,000 и выше. Арендную плату складывают с любым другим налогооблагаемым доходом, который у вас есть. У лица без иного дохода и с валовой арендой €12,000 законный вычет составляет €2,400, а налогооблагаемая аренда — €9,600, и эта сумма лежит внутри нулевой ставки. Та же аренда, прибавленная к зарплате €40,000, внутри нулевой ставки уже не лежит. Калькулятор аренды выполняет это сложение. Он не создаёт убыток для зачёта против зарплаты, если в поле «дополнительные расходы» сумма больше аренды. Зачёт убытков имеет свои условия, и в калькуляторе его нет.

ГЕСИ и взнос на оборону, который прекратился

На странице Налогового департамента об арендном доходе сказано, что ГЕСИ составляет 2.65 процента валового арендного дохода, если собственник — физическое лицо. Собственник-компания на той же странице вне именно этого сбора. В системе ГЕСИ существует годовой потолок. MyCyTax не печатает цифру потолка на 2026 год: её надо брать из действующих таблиц ГЕСИ, а не по памяти. Калькулятор применяет 2.65 процента без потолка и прямо об этом говорит.

Специальный взнос на оборону с аренды, который по 2025 год составлял 3 процента от 75 процентов валовой аренды для резидента, имевшего также домициль, за налоговый 2026 год не взимается. На странице Налогового департамента о резидентстве сказано, что сбор с аренды отменён после 2025 года. Статус non-dom больше не является тем, что выводит аренду из-под этого взноса. Подоходный налог и ГЕСИ остаются.

Короткие проживания, сданные через платформу, на условиях циркуляра Налогового департамента от 13 сентября 2023 года могут рассматриваться как доход от бизнеса, а не как аренда. Доход от бизнеса не получает вычет 20 процентов с аренды тем же способом и может потребовать регистрации по НДС, если порог превышен. Эта страница о долгосрочном найме. Не переносите расчёт долгосрочной аренды на сдачу для отпуска, не прочитав тот циркуляр.

Контроль арендной платы

Закон о контроле арендной платы 1983 года, закон 23/1983, защищает арендаторов помещений в контролируемых районах, где выполнены установленные законом условия в отношении здания. Условие, которое важно на практике, состоит в том, что помещения были завершены и, в классической формулировке, впервые сданы к концу 1999 года. Квартира, завершённая позже или впервые сданная позже, как правило находится вне Суда по контролю аренды. Найм, который вне этого закона, заканчивается тогда, когда это предусмотрено договором, а арендная плата остаётся платой из договора, а не «справедливой арендной платой», которую назначает тот суд.

Закон технический, контролируемые районы заданы перечнем, а не очевидны с первого взгляда, и комментарии расходятся по краям, в том числе в вопросе о том, насколько режим доходит до арендатора, который не является киприотом. Для конкретного здания эта страница ответа «да» или «нет» не даст. Прежде чем обещать арендатору простое выселение или соглашаться на низкую плату в расчёте, что суд её поднимет, попросите сверить с законом дату завершения, район и стороны. Для новой квартиры, купленной на стадии строительства после 1999 года, обычный ответ состоит в том, что контроль аренды не применяется. «Обычный» не значит «проверенный».

Здание и соседи

Общие расходы обычно определяются комитетом управления зданием и тем договором купли, который вы подписали как собственник. Арендатор собственником не становится. Если вы договорились, что комитету будет платить арендатор, вы всё равно остаётесь тем лицом, к которому комитет может обратиться, когда регламент возлагает плату на собственника. Текст найма должен совпадать с регламентом. Неоплаченные общие расходы — ещё и то, о чём спросит покупатель вашей квартиры, поэтому храните расписки.

Страхование здания может оформить комитет. Страхование содержимого и покрытие ответственности перед третьими лицами по найму оформляете вы. Ни то ни другое налогом не является, и ни у того ни у другого нет официальной премии.