Αγορά ακινήτου στην Κύπρο από ξένο, βήμα βήμα

Ξένος αγοραστής μπορεί να αποκτήσει ακίνητο στην Κύπρο, η διαδρομή όμως δεν είναι η ίδια για όλους. Πολίτης κράτους μέλους της ΕΕ δεν αντιμετωπίζεται ως «αλλοδαπός» κατά τον περί Απόκτησης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμο, Κεφ. 109, και η σελίδα του Υπουργείου Εσωτερικών για την αγορά ακινήτου απευθύνεται σε πολίτες κρατών εκτός ΕΕ. Οι πολίτες του ΕΟΧ βρίσκονται, στον τρόπο που εφαρμόζεται το Κεφ. 109, στην ίδια πρακτική θέση με τους πολίτες της ΕΕ. Όλοι οι υπόλοιποι, συμπεριλαμβανομένου Βρετανού αγοραστή μετά το Brexit, χρειάζονται άδεια πριν το Κτηματολόγιο εγγράψει τον τίτλο στο όνομά τους.

Τι μπορεί να επιτραπεί σε αγοραστή εκτός ΕΕ

Το Υπουργείο Εσωτερικών διατυπώνει τα ισχύοντα διοικητικά όρια με απλή γλώσσα. Αλλοδαπός, ή αλλοδαπό ζευγάρι, μπορεί να ζητήσει άδεια για οικόπεδο ή αδιαίρετη γη έως 4,000 τετραγωνικά μέτρα, ώστε να κτίσει κατοικία στην οποία θα μένει ο ιδιοκτήτης. Το ζευγάρι λαμβάνει μία κοινή άδεια. Η εναλλακτική είναι έως δύο μονάδες, που μπορεί να βρίσκονται σε διαφορετικό στάδιο κατασκευής. Οι δύο αυτές μονάδες μπορεί να είναι δύο κατοικίες, ή μία κατοικία και κατάστημα έως 100 τετραγωνικά μέτρα, ή μία κατοικία και γραφείο έως 250 τετραγωνικά μέτρα. Το ανώτατο όριο ισχύει για το ζευγάρι από κοινού, όχι για κάθε σύζυγο επιπλέον του άλλου.

Η αίτηση είναι το έντυπο COMM 145 και κατατίθεται στην Επαρχιακή Διοίκηση της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο. Το Υπουργείο αναφέρει ότι δεν χρεώνεται τέλος και ότι πλήρης αίτηση διεκπεραιώνεται συνήθως σε δύο με τρεις εβδομάδες. Ο κατάλογος δικαιολογητικών σε εκείνη τη σελίδα αναφέρει ακόμη συμβόλαιο «με το απαιτούμενο χαρτόσημο». Το χαρτόσημο καταργήθηκε για έγγραφο που κανένα μέρος δεν είχε υπογράψει πριν από την 1 Ιανουαρίου 2026, άρα συμβόλαιο του 2026 δεν χρειάζεται χαρτόσημα. Πάρτε τον τρέχοντα κατάλογο από την Επαρχιακή Διοίκηση, όχι μια παλιά φωτοτυπία.

Η άδεια είναι προϋπόθεση της εγγραφής. Μπορείτε να υπογράψετε συμβόλαιο πριν χορηγηθεί. Μην υποθέτετε ότι η μεταβίβαση θα προχωρήσει αν το ακίνητο βρίσκεται έξω από όσα περιγράφει το Υπουργείο, για παράδειγμα τρίτη κατοικία, ή κατάστημα μεγαλύτερο από το δημοσιευμένο όριο, ή οικόπεδο ανάπτυξης που αγοράζεται για μεταπώληση και όχι για κατοικία. Εταιρεία που ελέγχεται από πρόσωπο εκτός ΕΕ μπορεί η ίδια να είναι «αλλοδαπός» για το Κεφ. 109. Η αγορά μέσω κυπριακής εταιρείας δεν αίρει, από μόνη της, την ανάγκη της άδειας.

Πριν από την υπογραφή

Ζητήστε πιστοποιητικό έρευνας από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Δείχνει ποιος είναι εγγεγραμμένος ως ιδιοκτήτης και ποιες υποθήκες, ποια memo και ποια ήδη κατατεθειμένα συμβόλαια δεσμεύουν το ακίνητο. Αν η μονάδα δεν έχει ακόμη χωριστό τίτλο, η έρευνα αφορά το μητρικό τεμάχιο, και χρειάζεται να δείτε την πολεοδομική άδεια και την άδεια οικοδομής, όχι μόνο ένα φυλλάδιο. Δείτε τη μονάδα επί τόπου, απέναντι στην κάτοψη που θα επισυναφθεί στο συμβόλαιο. Διαφορά στο εμβαδόν ή στον χώρο στάθμευσης λύνεται πολύ φθηνότερα πριν από την υπογραφή παρά μετά.

Συμφωνήστε ποιος πληρώνει το τέλος μεταβίβασης του Κτηματολογίου ή τον ΦΠΑ, τις εγγυήσεις σύνδεσης και τυχόν οφειλές κοινοχρήστων. Σε μεταπώληση τα τέλη αυτά τα πληρώνει συνήθως ο αγοραστής. Σε νέα κατοικία από εταιρεία ανάπτυξης, ο ΦΠΑ συνήθως αντικαθιστά το τέλος μεταβίβασης, αλλά μόνο αν το πιστοποιητικό του Τμήματος ΦΠΑ προσκομιστεί στη μεταβίβαση. Κανένα από τα δύο σημεία δεν πρέπει να μείνει προφορική παρατήρηση στο περιθώριο.

Το συμβόλαιο και η κατάθεση των έξι μηνών

Το συμβόλαιο πρέπει να κατονομάζει τα μέρη, να περιγράφει το ακίνητο έτσι ώστε να μπορεί να ταυτιστεί, να αναφέρει το τίμημα και τις ημερομηνίες πληρωμής, και να υπογράφεται από όλους. Κατά τον περί Πώλησης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81(I)/2011, συμβόλαιο που πληροί αυτούς τους όρους μπορεί να κατατεθεί στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο εντός έξι μηνών από την υπογραφή. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας λέει στους αγοραστές να το καταθέτουν, και αναφέρει ότι καθυστερημένη κατάθεση μπορεί να αυξήσει το τέλος μεταβίβασης κατά 10% όταν ο τίτλος μεταβιβαστεί τελικά. Η κατάθεση δημιουργεί επίσης βάρος πάνω στο ακίνητο, κατά σειρά χρόνου, και διατηρεί το δικαίωμα να ζητήσετε από δικαστήριο διάταγμα ώστε το ακίνητο να εγγραφεί στο όνομα του αγοραστή, αν ο πωλητής δεν μεταβιβάσει.

Υπάρχει τέλος κατάθεσης. Οδηγοί που ακολουθούν τα έντυπα του Τμήματος το τοποθετούν στα €50. Επιβεβαιώστε το ποσό την ημέρα της κατάθεσης, γιατί ένας πίνακας τελών μπορεί να αλλάξει χωρίς να αλλάξει ο νόμος για την εξάμηνη προθεσμία.

Αν ο πωλητής είναι εταιρεία ανάπτυξης και η γη είναι υποθηκευμένη, ζητήστε waiver της τράπεζας που αποδεσμεύει τη μονάδα σας καθώς πληρώνετε. Κατατεθειμένο συμβόλαιο δεν αίρει, από μόνο του, υποθήκη που ήταν ήδη εγγεγραμμένη. Το πιστοποιητικό έρευνας είναι αυτό που δείχνει τη σειρά.

Χρήματα, ΦΠΑ και η άδεια

Πληρώστε το τίμημα από διαδρομή που η τράπεζά σας μπορεί να εξηγήσει. Για άδεια μετανάστευσης κατά τον Κανονισμό 6(2) τα κεφάλαια πρέπει να προέρχονται από το εξωτερικό. Για μια συνηθισμένη αγορά δεν υπάρχει τέτοια πρόταση στον νόμο, οι κυπριακές τράπεζες όμως ζητούν και πάλι στοιχεία για την προέλευση των κεφαλαίων, βάσει των κανόνων κατά του ξεπλύματος χρήματος. Υπολογίστε αυτά τα έγγραφα από την αρχή.

Αν το ακίνητο είναι μεταπώληση και δεν επιβάλλεται ΦΠΑ, υπολογίστε τέλη μεταβίβασης του Κτηματολογίου στην κλίμακα 3%, 5% και 8%, συνήθως στο μισό. Αν επιβάλλεται ΦΠΑ στην ίδια μεταβίβαση, το τέλος μεταβίβασης κατά το Κεφάλαιο 17 δεν εισπράττεται, εφόσον κατατεθεί το πιστοποιητικό ΦΠΑ. Ο συντελεστής 5% ισχύει μόνο για κύρια κατοικία που πληροί τις προϋποθέσεις, μέσα στα όρια εμβαδού και αξίας. Εξοχική κατοικία ή ακίνητο που αγοράζεται για ενοικίαση είναι κατά κανόνα στο 19%. Οι υπολογιστές σε αυτόν τον ιστότοπο εφαρμόζουν αυτούς τους κανόνες και συνδέουν τις πηγές.

Καταθέστε το COMM 145 μόλις έχετε το συμβόλαιο, τον τίτλο ή τα πολεοδομικά έγγραφα, τα διαβατήρια και τα στοιχεία των κεφαλαίων. Ο κατάλογος του Υπουργείου ζητά και πιστοποιητικό γάμου, όπου οι σύζυγοι δεν έχουν το ίδιο επώνυμο. Μην περιμένετε μέχρι η εταιρεία ανάπτυξης να πει ότι ο τίτλος είναι έτοιμος. Η άδεια πρέπει να υπάρχει πριν από την εγγραφή, και άρνηση ή στένεμα της άδειας είναι πρόβλημα που θέλετε να δείτε όσο το συμβόλαιο μπορεί ακόμη να επανεξεταστεί.

Μετά τα κλειδιά

Ο τίτλος στο όνομά σας είναι το τέλος της αγοράς, όχι το τέλος της διοίκησης. Ο δήμος ή το κοινοτικό συμβούλιο θα θελήσει το ακίνητο στα μητρώα του για τα τοπικά τέλη. Το ρεύμα και το νερό μεταφέρονται στο όνομα του αγοραστή έναντι εγγύησης. Αν θα ενοικιάσετε το ακίνητο, η σελίδα για το εισόδημα από ενοίκιο σε αυτόν τον ιστότοπο καλύπτει τον φόρο εισοδήματος, την έκπτωση 20% και τη ΓεΣΥ. Αν θα μένετε σε αυτό και θέλετε τον ΦΠΑ 5%, το Τμήμα Φορολογίας περιμένει η κατοικία να είναι η κύρια και μόνιμη κατοικία σας, όχι περιστασιακό κατάλυμα, και μπορεί να αναζητήσει τη διαφορά αν αυτό πάψει να ισχύει.

Κανένα από αυτά τα βήματα δεν υποκαθιστά δικηγόρο που διαβάζει το συμβόλαιο και το πιστοποιητικό έρευνας. Η σειρά πιο πάνω είναι αυτή που στηρίζουν οι επίσημες σελίδες: να ξέρετε αν χρειάζεστε άδεια, να ελέγξετε τον τίτλο, να υπογράψετε συμβόλαιο που μπορεί να κατατεθεί, να το καταθέσετε, να πληρώσετε τον φόρο που πράγματι εφαρμόζεται, και μόνο τότε να περιμένετε ότι το Κτηματολόγιο θα σας εγγράψει.