Αγορά από τα σχέδια από κυπριακή εταιρεία ανάπτυξης

Αγορά από τα σχέδια σημαίνει ότι πληρώνετε για μονάδα που δεν έχει ακόμη δικό της τίτλο ιδιοκτησίας, και συχνά δεν υπάρχει ακόμη ως τελειωμένο διαμέρισμα. Η προστασία δεν είναι ένα φυλλάδιο. Είναι πολεοδομική άδεια, άδεια οικοδομής, καθαρή έρευνα της γης πάνω στην οποία στέκεται το κτίριο, συμβόλαιο που το Κτηματολόγιο θα δεχτεί, και χρονοδιάγραμμα πληρωμών που ακολουθεί εργασία την οποία μπορείτε να δείτε. Η Κύπρος δεν λειτουργεί γενικό νόμιμο escrow που κρατά ολόκληρο το τίμημα μέχρι να εκδοθεί ο τίτλος. Όποιος σας λέει ότι ο νόμος «παρκάρει τα χρήματα με ασφάλεια» περιγράφει συμβατικό λογαριασμό, αν έχει συμφωνηθεί τέτοιος, όχι κανόνα του κτηματολογικού δικαίου.

Η γη και οι άδειες

Το κτίριο στέκεται σε εγγεγραμμένο τεμάχιο. Ζητήστε τον αριθμό τίτλου και πρόσφατο πιστοποιητικό έρευνας από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Το πιστοποιητικό πρέπει να δείχνει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη. Τουλάχιστον ένας πωλητής που κατονομάζεται στο συμβόλαιό σας πρέπει να είναι ο ιδιοκτήτης αυτός, αλλιώς το Κτηματολόγιο μπορεί να αρνηθεί να καταθέσει το συμβόλαιο κατά τον νόμο περί ειδικής εκτέλεσης. Αν το τεμάχιο είναι στο όνομα διαφορετικής εταιρείας από αυτήν που σας πουλά, σταματήστε μέχρι η αλυσίδα να εξηγηθεί γραπτώς.

Η έρευνα δείχνει επίσης υποθήκες και memo. Υποθήκη εταιρείας ανάπτυξης σε ολόκληρο το τεμάχιο είναι συνηθισμένη. Είναι αποδεκτή μόνο με γραπτό waiver της τράπεζας που αποδεσμεύει τη μονάδα σας καθώς πληρώνεται το τίμημα, και με μεταγενέστερη έρευνα που δείχνει ότι το waiver κατατέθηκε. Πρόταση στο συμβόλαιο ότι η εταιρεία ανάπτυξης «θα εξασφαλίσει» waiver είναι υπόσχεση. Το κατατεθειμένο waiver είναι το γεγονός.

Ζητήστε την πολεοδομική άδεια και την άδεια οικοδομής, και ελέγξτε ότι η μονάδα που αγοράζετε είναι μέσα σε αυτές. Πολεοδομική αίτηση που έχει «υποβληθεί» δεν είναι άδεια. Ο μεταβατικός κανόνας ΦΠΑ, που κοίταζε αν πολεοδομική αίτηση είχε υποβληθεί έως τις 31 Οκτωβρίου 2023, είναι φορολογικός κανόνας. Δεν είναι απόδειξη ότι το κτίριο είναι νόμιμο. Το παράθυρο για την αίτηση μειωμένου ΦΠΑ κατά τον μεταβατικό αυτό κανόνα έληξε στις 15 Ιουνίου 2026. Μην πληρώσετε κράτηση στηριγμένοι σε συντελεστή 5%, εκτός αν οι όροι του Τμήματος Φορολογίας πληρούνται για εσάς, όχι απλώς για το έργο.

Η εταιρεία

Ο πωλητής πρέπει να είναι εταιρεία που μπορείτε να βρείτε στον Έφορο Εταιρειών: το εγγεγραμμένο γραφείο, οι διευθυντές, και αν υποβάλλει λογαριασμούς. Εμπορικό όνομα σε πινακίδα εργοταξίου δεν είναι το συμβαλλόμενο μέρος. Διαβάστε το όνομα στο προσχέδιο συμβολαίου απέναντι στο όνομα του τίτλου. Αν διαφέρουν, ρωτήστε γιατί, γραπτώς, πριν πληρώσετε τέλος κράτησης. Τα τέλη κράτησης έχουν τη συνήθεια να περιγράφονται ως μη επιστρεπτέα. Αν η κράτηση δεν είναι το συμβόλαιο, ξέρετε τι χάνετε αν αποχωρήσετε, και τι χάνετε αν αποχωρήσει η εταιρεία ανάπτυξης.

Το συμβόλαιο

Χρειάζεται τα μέρη, περιγραφή που δένει τη μονάδα με το σχέδιο, το εμβαδόν, τη στάθμευση και την αποθήκη αν περιλαμβάνονται, το τίμημα, τη μεταχείριση του ΦΠΑ, τις ημερομηνίες πληρωμής, και τις προδιαγραφές. Χρειάζεται ημερομηνία παράδοσης, και συνέπεια αν η ημερομηνία αυτή χαθεί, συνέπεια που είστε πράγματι διατεθειμένοι να χρησιμοποιήσετε. Μακρύς κατάλογος παρατάσεων «για οποιαδήποτε αιτία» μπορεί να κάνει την ημερομηνία χωρίς νόημα. Το συμβόλαιο πρέπει να υπογραφεί από όλα τα μέρη αν θέλετε να το καταθέσετε.

Καταθέστε το στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο εντός έξι μηνών. Το φυλλάδιο του Τμήματος λέει ότι η κατάθεση σταματά μεταγενέστερο συμβόλαιο για την ίδια μονάδα από το να γίνει δεκτό, διατηρεί αίτηση στο δικαστήριο για ειδική εκτέλεση, και αποφεύγει προσαύξηση 10% στα τέλη μεταβίβασης. Οι νόμιμες προϋποθέσεις είναι στον Νόμο 81(I)/2011. Δεν υπάρχει πλεονέκτημα να περιμένετε να μπει η στέγη. Το βάρος που θέλετε είναι το πρωιμότερο που μπορείτε να πάρετε.

Οι τμηματικές πληρωμές πρέπει να ακολουθούν στάδια που μπορείτε να επαληθεύσετε: θεμέλια, σκελετό, τοιχοποιία, αποπεράτωση. Η πληρωμή 80% με την υπογραφή, απέναντι σε μια τρύπα στο έδαφος και σε υποθήκη που δεν έχετε δει να αποδεσμεύεται, είναι κίνδυνος που ο νόμος δεν μαλακώνει. Αν προσφέρεται λογαριασμός μεσεγγύησης, διαβάστε ποιος μπορεί να υπογράψει αποδέσμευση και ποιο πιστοποιητικό χρειάζεται. Αν δεν προσφέρεται, βάλτε το αυτό μέσα στην απόφαση. Μην επινοήσετε escrow που το συμβόλαιο δεν περιέχει.

ΦΠΑ και η τιμή που νομίζετε ότι πληρώνετε

Οι πωλήσεις νέων κτιρίων από εταιρεία ανάπτυξης είναι η συνηθισμένη περίπτωση ΦΠΑ. Υπολογίστε 19%, εκτός αν εσείς προσωπικά δικαιούστε 5% σε κύρια κατοικία μέσα σε 130 τετραγωνικά μέτρα και €350,000, μέσα σε ακίνητο που δεν υπερβαίνει τα 190 τετραγωνικά μέτρα ή τα €475,000. Το γραφείο πωλήσεων της εταιρείας ανάπτυξης δεν χορηγεί τον συντελεστή 5%. Το Τμήμα Φορολογίας τον χορηγεί, με αίτηση. Αν δεν πληροίτε τις προϋποθέσεις, η φθηνή τιμή του τίτλου είναι τιμή πριν από 19%. Τέλη μεταβίβασης δεν πρέπει επίσης να χρεωθούν στη μεταβίβαση αυτή με ΦΠΑ, αν προσκομιστεί το πιστοποιητικό. Επιβεβαιώστε ποιον αριθμό χρησιμοποιεί το χρονοδιάγραμμα πληρωμών, ώστε να μην πληρώνετε 19% πάνω σε τιμή που είχε ήδη ειπωθεί ότι τον περιλαμβάνει.

Ελαττώματα και ο τίτλος που έρχεται αργότερα

Η ολοκλήρωση στο συμβόλαιο και η ολοκλήρωση για χωριστό τίτλο είναι διαφορετικά γεγονότα. Μπορεί να σας παραδοθούν κλειδιά, και να περιμένετε και πάλι χρόνια για τον διαχωρισμό του τίτλου. Υπολογίστε την αναμονή αυτή. Το κατατεθειμένο συμβόλαιό σας είναι αυτό που κρατάτε στο μεταξύ. Πριν αποδεχτείτε τα κλειδιά, καταγράψτε τα ελαττώματα απέναντι στις προδιαγραφές. Κατάλογος ελαττωμάτων που στέλνεται την ίδια εβδομάδα είναι χρησιμότερος από κατάλογο που στέλνεται αφού οι εργασίες του επόμενου αγοραστή έχουν καλύψει τα στοιχεία.

Όταν εκδοθεί ο χωριστός τίτλος, η μεταβίβαση χρειάζεται και πάλι την εκκαθάριση κεφαλαιουχικών κερδών από την πλευρά της εταιρείας ανάπτυξης, την άδεια απόκτησής σας αν είστε αγοραστής εκτός ΕΕ, και το πιστοποιητικό ΦΠΑ. Κανένα από τα έγγραφα αυτά δεν παράγεται από το γεγονός ότι μένετε ήδη εκεί.

Αν κάτι πάει στραβά

Κατατεθειμένο συμβόλαιο είναι η βάση αξίωσης για διάταγμα ώστε η μονάδα να εγγραφεί στο όνομά σας, ή για αποζημίωση. Δεν είναι γρήγορο διοικητικό έντυπο. Αφερεγγυότητα της εταιρείας ανάπτυξης κάνει την υφιστάμενη υποθήκη και τη σειρά των βαρών όλη την ιστορία. Γι’ αυτό η έρευνα και το waiver έρχονται πριν από την πρώτη μεγάλη πληρωμή, όχι μετά τη δεύτερη.