Продажа недвижимости на Кипре и налоги

Сбор покупателя за переход — не налог продавца. При продаже недвижимости на Кипре главный налог продавца — налог на прирост капитала, 20 процентов с прироста, а не с цены. Его ведёт Налоговый департамент независимо от того, живёт ли продавец на Кипре. Справка этого департамента — часть обычного переоформления: кадастр не завершит регистрацию, пока налог с отчуждения открыт.

Что облагается

Налог — с прироста от отчуждения недвижимого имущества на Кипре. Отчуждение шире, чем продажа за деньги. Дар может быть отчуждением, хотя департамент перечисляет дарения, которые освобождены при соблюдении условий: между супругами, от родителей детям и родственникам до третьей степени, среди прочего. Обмен тоже может быть облегчён, если прирост переносится в замещающее имущество на условиях, которые департамент публикует. Наследование в случае смерти — в списке исключений. Продажа акций компании, которой принадлежит кипрская недвижимость, тоже может облагаться, с оговоркой о соглашении об избежании двойного налогообложения, если оно есть. Акции на регулируемом рынке освобождены по закону. Эта страница — про прямую продажу дома, квартиры или земли.

Прирост начинается с выручки. Из неё вычитают стоимость приобретения и капитальных улучшений, обе с поправкой на инфляцию, и расходы самого отчуждения, которые не корректируют. Департамент описывает инфляционную поправку так: рост, который есть лишь ослабление валюты, не облагается. Индекс — таблица, месяц за месяцем. Этот сайт таблицу не копирует: устаревший месяц дал бы неверный налог. Калькулятор просит коэффициент, который вы читаете в этой таблице.

К индексируемым расходам относятся цена покупки, планировочные и профессиональные сборы, вошедшие в получение объекта, и поздние капитальные работы. По номиналу снимаются комиссия агента, гонорар юриста по продаже и реклама. Проценты по кредиту на покупку в практике, как её пересказывают фирмы, идут с неиндексируемыми расходами на отчуждение. Если не уверены, какой счёт куда, не кладите его в индексируемое поле.

Пожизненные вычеты с 2026 года

Статья 5 Закона о налоге на прирост капитала в сводном тексте на CyLaw теперь указывает цифры для физического лица. Налог не платится, если прирост не превышает €30 000, с учётом этого отчуждения вместе с другими отчуждениями лица за всю жизнь, а не за один год. У фермера, чьё основное занятие — сельское хозяйство, соответствующая цифра €50 000 при отчуждении сельхозземли. Основное жильё, которым владелец пользовался исключительно не меньше пяти лет и которое стоит на земле до полутора декаров, освобождено в пределах €150 000 прироста. Если прирост больше, налог берут с превышения. Если дом стоит на земле сверх этого, прирост, отнесённый к лишней земле, облагается. Второе и дальнейшее отчуждение основного жилья требует десяти лет собственного проживания, а не пяти. Если владелец съехал и продаёт больше чем через год, вычет за жильё не дают.

Та же статья говорит: лицо не имеет права и на общий вычет, и на вычет за жильё, только на больший из подходящих. Уже использованное по прошлому отчуждению вычитается. Цифры до 2026 года, €17 086, €25 629 и €85 430, всё ещё печатают многие старые статьи. Это не цифры сводной статьи в её нынешнем виде. Компании этих личных вычетов не получают.

В той же статье есть отдельное облегчение для некоторых отчуждений основного жилья в ходе реструктуризации кредита, банкротного соглашения или принудительной продажи, если выручка не выше €450 000, для отчуждений до 31 декабря 2030 года. Условия подробные, и они про проблемные продажи, а не про обычный частный договор. Не считайте, что обычная продажа дешевле €450 000 свободна от налога. Это не так.

Как собирают дело

Продавец, обычно через юриста, подаёт декларацию о приросте с договором, подтверждением того, что было уплачено при приобретении, счетами на улучшения и расходами на отчуждение. Если приобретение само было даром, стоимостью может быть стоимость дарителя, и бумаги должны показать эту цепочку. Если подтверждения стоимости нет, департамент благоприятную цифру не выдумает. Храните расписку о переходе с покупки. Часто именно она фиксирует стартовую сумму.

Департамент исчисляет налог. Его платят до визита на переоформление, и квитанция или справка идёт в кадастр вместе с остальными бумагами. Юрист покупателя, который следит за делом, эту справку попросит. Продавец, который оставляет её на неделю завершения, часто теряет запись.

Другие суммы, которые встречает продавец

Покупатель, а не продавец, платит сбор за переход или НДС, если договор не перекладывает этот расход. Читайте договор. В части частных сделок продавец несёт долю. Это уступка в цене, а не норма закона.

В практике завершения сделок описывают и сбор в пользу Центрального агентства по равному распределению тягот, обычно 0,4 процента суммы продажи. Эта страница не воспроизводила тарифную таблицу самого агентства. Считайте 0,4 процента цифрой, которую ставят в текущие расчёты завершения, и платите сумму по требованию агентства, а не округлённую догадку. Если требование иное, побеждает требование.

Если имущество было вашим домом и вы ещё и налоговый резидент Кипра, налогом всё равно остаётся налог на прирост капитала. Подоходный налог его не заменяет. Аренда, полученная до продажи, — другой расчёт, он на странице об аренде. Убыток по одному объекту не стирает автоматически прирост, который закон называет налогооблагаемым. Спросите того, кто подаёт декларацию, прежде чем что-то зачитывать.