Πώληση ακινήτου στην Κύπρο και οι φόροι

Το τέλος μεταβίβασης του αγοραστή δεν είναι ο φόρος του πωλητή. Σε πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο ο κύριος φόρος του πωλητή είναι ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών, με συντελεστή 20% επί του κέρδους, όχι επί της τιμής. Το Τμήμα Φορολογίας τον διαχειρίζεται είτε ο πωλητής μένει στην Κύπρο είτε όχι. Εκκαθάριση από το Τμήμα αυτό είναι μέρος μιας συνηθισμένης μεταβίβασης, γιατί το Κτηματολόγιο δεν ολοκληρώνει την εγγραφή όσο ο φόρος της διάθεσης είναι ανοιχτός.

Τι φορολογείται

Ο φόρος αφορά το κέρδος από διάθεση ακίνητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται στην Κύπρο. Η διάθεση είναι ευρύτερη από μια πώληση τοις μετρητοίς. Δωρεά μπορεί να είναι διάθεση, το Τμήμα Φορολογίας όμως απαριθμεί δωρεές που απαλλάσσονται όταν πληρούνται οι όροι: μεταξύ συζύγων, από γονείς προς τέκνα, και προς συγγενείς μέχρι τρίτου βαθμού, μεταξύ άλλων. Ανταλλαγή μπορεί επίσης να τύχει ελάφρυνσης, αν το κέρδος μεταφερθεί στο ακίνητο αντικατάστασης υπό τους όρους που δημοσιεύει το Τμήμα. Η κληρονομιά λόγω θανάτου βρίσκεται στον κατάλογο των απαλλαγών. Πώληση μετοχών εταιρείας που κατέχει κυπριακό ακίνητο μπορεί επίσης να φορολογηθεί, με την επιφύλαξη της σύμβασης αποφυγής διπλής φορολογίας όπου υπάρχει τέτοια. Μετοχές εισηγμένες σε ρυθμιζόμενη αγορά απαλλάσσονται κατά τον νόμο. Αυτή η σελίδα αφορά μια ευθεία πώληση οικίας, διαμερίσματος ή γης.

Το κέρδος ξεκινά από το προϊόν της πώλησης. Από αυτό αφαιρούνται το κόστος απόκτησης και το κόστος κεφαλαιουχικών βελτιώσεων, και τα δύο αναπροσαρμοσμένα για τον πληθωρισμό, και τα έξοδα της ίδιας της διάθεσης, που δεν αναπροσαρμόζονται. Το Τμήμα Φορολογίας περιγράφει την αναπροσαρμογή για τον πληθωρισμό ως το νόημα του επίσημου δείκτη τιμών λιανικής: η άνοδος που είναι μόνο το νόμισμα που αδυνατίζει δεν φορολογείται. Ο δείκτης είναι πίνακας, μήνα με τον μήνα. Αυτός ο ιστότοπος δεν αντιγράφει τον πίνακα, γιατί ένας παλιός μήνας θα ήταν λάθος φόρος. Ο υπολογιστής κεφαλαιουχικών κερδών σάς ζητά τον λόγο που διαβάζετε από τον πίνακα εκείνο.

Έξοδα που τιμαριθμοποιούνται περιλαμβάνουν την τιμή αγοράς, πολεοδομικές και επαγγελματικές αμοιβές που αποτέλεσαν μέρος της απόκτησης του ακινήτου, και μεταγενέστερες κεφαλαιουχικές εργασίες. Έξοδα που αφαιρούνται στην ονομαστική τους αξία περιλαμβάνουν την προμήθεια του μεσίτη, την αμοιβή του δικηγόρου για την πώληση, και τη διαφήμιση. Ο τόκος του δανείου που χρησιμοποιήθηκε για την αγορά του ακινήτου αντιμετωπίζεται μαζί με τα μη τιμαριθμοποιημένα έξοδα διάθεσης, στις σημειώσεις πρακτικής του Τμήματος όπως τις συνοψίζουν γραφεία που επαναδιατυπώνουν τον νόμο. Αν δεν είστε βέβαιοι ποιο τιμολόγιο είναι τι, μην το βάλετε στο πλαίσιο των τιμαριθμοποιημένων.

Οι ισόβιες απαλλαγές από το 2026

Το άρθρο 5 του περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμου, στο ενοποιημένο κείμενο στο CyLaw, αναφέρει πλέον τα ποσά που ισχύουν για φυσικό πρόσωπο. Δεν οφείλεται φόρος σε κέρδη που δεν υπερβαίνουν τα €30,000, αν ληφθεί αυτή η διάθεση μαζί με τις άλλες διαθέσεις του προσώπου σε όλη τη ζωή, όχι σε ένα μόνο έτος. Γεωργός του οποίου η κύρια απασχόληση είναι η γεωργία έχει αντίστοιχο ποσό €50,000 σε διάθεση γεωργικής γης. Κύρια κατοικία που χρησιμοποιήθηκε από τον ιδιοκτήτη αποκλειστικά για τουλάχιστον πέντε έτη, και στέκεται σε γη έως ενάμισι δεκάριο, απαλλάσσεται έως €150,000 κέρδους. Αν το κέρδος είναι μεγαλύτερο, φόρος επιβάλλεται στο υπερβάλλον. Αν η οικία στέκεται σε περισσότερη γη, το κέρδος που αποδίδεται στην επιπλέον γη φορολογείται. Δεύτερη ή μεταγενέστερη διάθεση κύριας κατοικίας χρειάζεται δέκα έτη ιδίας χρήσης, όχι πέντε. Αν ο ιδιοκτήτης έπαψε να μένει εκεί και πουλά περισσότερο από ένα έτος μετά τη μετακόμιση, η απαλλαγή κατοικίας δεν δίνεται.

Το ίδιο άρθρο λέει ότι πρόσωπο δεν δικαιούται και τη γενική απαλλαγή και την απαλλαγή κατοικίας, μόνο τη μεγαλύτερη που ταιριάζει. Ποσά που έχουν ήδη χρησιμοποιηθεί σε προγενέστερη διάθεση αφαιρούνται. Τα ποσά προ του 2026, €17,086, €25,629 και €85,430, είναι αυτά που τυπώνουν ακόμη πολλά παλαιότερα άρθρα. Δεν είναι τα ποσά στο ενοποιημένο άρθρο όπως διαβάζεται τώρα. Οι εταιρείες δεν λαμβάνουν αυτές τις προσωπικές απαλλαγές.

Υπάρχει χωριστή ελάφρυνση, στο ίδιο άρθρο, για ορισμένες διαθέσεις κύριας κατοικίας στο πλαίσιο αναδιάρθρωσης δανείου, συμβιβασμού πτώχευσης ή αναγκαστικής πώλησης, όπου το προϊόν δεν υπερβαίνει τα €450,000, διαθέσιμη για διαθέσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου 2030. Οι όροι είναι λεπτομερείς και αφορούν πωλήσεις υπό πίεση, όχι μια συνηθισμένη ιδιωτική πώληση. Μην υποθέτετε ότι μια κανονική πώληση κάτω από €450,000 είναι αφορολόγητη. Δεν είναι.

Πώς συγκεντρώνεται ο φάκελος

Ο πωλητής, συνήθως μέσω του δικηγόρου, υποβάλλει τη δήλωση κεφαλαιουχικών κερδών με το συμβόλαιο, τα στοιχεία για το τι πληρώθηκε για την απόκτηση του ακινήτου, τιμολόγια βελτιώσεων και τα έξοδα διάθεσης. Αν η απόκτηση ήταν η ίδια δωρεά, το κόστος μπορεί να είναι το κόστος του δωρητή, και τα έγγραφα πρέπει να δείχνουν αυτή την αλυσίδα. Αν δεν υπάρχουν στοιχεία κόστους, το Τμήμα δεν θα επινοήσει ευνοϊκό κόστος. Κρατήστε την απόδειξη μεταβίβασης από την αγορά. Είναι συχνά το έγγραφο που σταθεροποιεί το αρχικό ποσό.

Το Τμήμα βεβαιώνει τον φόρο. Πληρώνεται πριν από το ραντεβού μεταβίβασης, και η απόδειξη ή το πιστοποιητικό εκκαθάρισης πηγαίνει στο Κτηματολόγιο μαζί με τα υπόλοιπα έγγραφα. Δικηγόρος αγοραστή που προσέχει θα ζητήσει την εκκαθάριση αυτή. Πωλητής που την αφήνει για την εβδομάδα της ολοκλήρωσης χάνει συχνά το ραντεβού.

Άλλα ποσά που συναντά ο πωλητής

Ο αγοραστής, όχι ο πωλητής, πληρώνει το τέλος μεταβίβασης ή τον ΦΠΑ, εκτός αν το συμβόλαιο μεταφέρει το κόστος αυτό απέναντι. Διαβάστε το συμβόλαιο. Ορισμένες ιδιωτικές συμφωνίες βάζουν τον πωλητή να φέρει ένα μερίδιο. Αυτό είναι παραχώρηση στην τιμή, όχι ο νόμος.

Η πρακτική μεταβιβάσεων περιγράφει επίσης εισφορά, που τοποθετείται συνήθως στο 0.4% του ποσού της πώλησης, και εισπράττεται για τον Κεντρικό Φορέα Ισότιμης Κατανομής Βαρών. Αυτή η σελίδα δεν έχει αναπαραγάγει πίνακα συντελεστών από τον ίδιο τον Φορέα. Αντιμετωπίστε το 0.4% ως το ποσό που χρησιμοποιείται σε τρέχουσες καταστάσεις ολοκλήρωσης, και πληρώστε το ποσό στη δική του ειδοποίηση του Φορέα και όχι μια στρογγυλεμένη εικασία. Αν η ειδοποίηση διαφέρει, υπερισχύει η ειδοποίηση.

Αν το ακίνητο ήταν το σπίτι σας και είστε επίσης φορολογικός κάτοικος Κύπρου, ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών παραμένει η σχετική επιβάρυνση. Δεν αντικαθίσταται από φόρο εισοδήματος. Ενοίκιο που εισπράξατε πριν από την πώληση είναι διαφορετικός υπολογισμός, και αντιμετωπίζεται στη σελίδα του ενοικίου. Ζημία σε ένα ακίνητο δεν σβήνει αυτόματα κέρδος που ο νόμος λέει ότι είναι φορολογητέο. Ρωτήστε το πρόσωπο που υποβάλλει τη δήλωση πριν συμψηφίσετε οτιδήποτε.