Налоги на недвижимость Кипра: обзор

Недвижимость на Кипре облагают в отдельные моменты, а не одним годовым счётом Налогового департамента. Налог встречается при покупке, при сдаче и при продаже. Между этими событиями приходящие платежи в основном местные. Эта страница — карта. Подробности — в калькуляторах и в более длинных руководствах. Где цифра есть в законе или на Gov.cy, она названа. Где сбор меняется от города к городу, эта страница отказывается выдумывать типичную сумму.

Годового государственного налога на имущество нет

Налог на недвижимое имущество, который Налоговый департамент раньше исчислял со стоимости того, чем вы владели, не взимается за налоговые годы начиная с 2017 года. Часть международных обзоров всё ещё его перечисляет: их писали по старой главе о налоге на прирост капитала и о налоге на имущество и потом не пересмотрели. Не платите этот налог и не позволяйте включить его в расчёт завершения сделки так, будто он всё ещё действует. Если юрист продавца предъявляет старую справку, это справка по налогу, который прекратился, а не счёт за текущий год.

При этом не прекратился муниципалитет или община. Вывоз мусора, местные ставки на имущество и сборы за канализацию устанавливают на месте. Они различаются между Лимасолом, Никосией, Ларнакой, Пафосом и советом деревни. Честно сравнить их можно только одним способом: спросить орган, какой сбор начислен по данному объекту. MyCyTax не напечатает «типичные €400», потому что такая цифра была бы выдумана.

Когда вы покупаете

Режимов два, и выбор зависит от того, применяется ли НДС.

Если НДС применяется, ставка составляет 19 процентов, кроме случаев, когда действуют правила 5 процентов для основного жилья. Эти правила, действующие с поправки 2023 года, дают 5 процентов на первые 130 квадратных метров и в пределах €350,000, при условии что вся площадь не превышает 190 квадратных метров, а вся стоимость не превышает €475,000. Остальная часть объекта, который укладывается во внешние пределы, но выходит за внутренние, облагается по 19 процентам. За внешними пределами ставки 5 процентов нет вовсе. Налоговый департамент публикует калькулятор. Им и следует пользоваться. Там, где НДС взят и справка предъявлена, Gov.cy указывает, что сбор Земельного кадастра за переход не взимается.

Если НДС не применяется, сборы за переход взимает Департамент земель и землеустройства по шкале 3 процента, 5 процентов и 8 процентов, а законодательство затем освобождает половину этой суммы. Освобождение половины не дают, если продавец получил имущество на принудительной продаже по частям VI и VIA закона 9/1965. В качестве стоимости берут цену договора или рыночную стоимость по оценке департамента, если Директор цену не принимает. Долю каждого покупателя считают по шкале отдельно, поэтому два равных покупателя платят меньше, чем один покупатель всего объекта. Пропуск шестимесячного срока сдачи договора может прибавить к сбору 10 процентов, как сказано в буклете департамента.

Гербовый сбор равен нулю, если ни одна сторона не подписала договор до 1 января 2026 года. Прежняя шкала с верхним пределом сохраняется лишь для документа, который сторона подписала не позднее 31 декабря 2025 года.

Покупателю не из ЕС до регистрации титула нужно ещё разрешение Министерства внутренних дел на приобретение. Министерство указывает, что за само разрешение пошлины нет. Пределы того, что разрешено купить, приведены на той странице: до 4,000 квадратных метров земли под жильё либо до двух единиц в пределах размеров, которые страница называет.

Когда вы сдаёте

Валовая арендная плата облагается подоходным налогом после вычета 20 процентов и после иных расходов, которые подходят под вычет, например процентов по кредиту на покупку. Ставки 2026 года начинаются с нулевой ставки на первые €22,000. ГЕСИ составляет 2.65 процента валовой аренды для собственника — физического лица, как сказано на странице Налогового департамента об аренде, с потолком, который MyCyTax не называет, потому что не копирует непроверенную цифру. Специальный взнос на оборону с аренды за 2026 год не взимается. По 2025 год включительно он составлял 3 процента от 75 процентов аренды для резидента с домицилем.

Долгосрочный найм и сдача на каникулы через платформу не всегда являются одним и тем же видом дохода. Циркуляр 2023 года может отнести некоторые короткие проживания к доходу от бизнеса. Прочитайте его, прежде чем применять вычет 20 процентов к сдаче на каникулы.

Когда вы продаёте

Налог на прирост капитала составляет 20 процентов прироста после официальной поправки на инфляцию и после расходов на отчуждение. У физических лиц есть пожизненные освобождения, которые сводный закон на CyLaw теперь устанавливает в размере €30,000 в общем случае, €50,000 для сельскохозяйственной земли, проданной фермером, и €150,000 для подходящего основного жилья. Они не складываются друг с другом. Компании их не получают. Справка Налогового департамента входит в состав перехода. При завершении сделок взимают отдельный сбор в пользу Центрального агентства по равному распределению тягот. Практики оценивают его в 0.4 процента цены. Платите ту сумму, которую начислит агентство. Собственную таблицу агентства эта страница не воспроизводила.

Что этот обзор оставляет в стороне намеренно

В стороне остаётся догадка о гонораре юриста, комиссии агента, залогах коммунальных компаний и страховании. Всё это договоры. В стороне остаются изъятия по подоходному налогу для иностранных дивидендов и для определённого дохода от работы по найму: это не налоги на недвижимость, а их условия легко преувеличить. В стороне остаются соглашения об избежании двойного налогообложения. Нерезидент, который продаёт кипрскую землю, всё равно находится в поле кипрского налога на прирост капитала. Соглашение может изменить разбор в части акций. Форму Налогового департамента оно не отменяет.

Если вы прочитаете ещё только одну страницу, пусть это будет страница того момента, на котором вы находитесь: калькулятор сбора за переход, калькулятор НДС, калькулятор аренды или калькулятор налога на прирост капитала. Каждый из них повторяет правило, которым пользуется, и даёт ссылку на источник, и каждый из них иллюстрирует это правило, а не заменяет начисление.