Титулы и специальное исполнение

Земля на Кипре ведётся как система регистрации. Департамент земель и землеустройства хранит запись о том, кто чем владеет, и об ипотеках и прочих обременениях на объекте. Титул — свидетельство этой регистрации. Договор, как бы тщательно его ни составили, титулом не является. Пока переход не зарегистрирован, продавец остаётся зарегистрированным собственником. Защита покупателя в этом промежутке — Закон о продаже недвижимого имущества (специальное исполнение) 81(I)/2011, и она зависит от того, сдан ли договор.

Что показывает титул

Титул опознаёт объект: район, регистрационный номер, лист и план, площадь и собственник. Справка-поиск — живая версия этих сведений, включая обременения, которых бумажный титул в ящике стола не покажет. Всегда читайте поиск, а не скан старого титула, присланный продавцом по почте. Если у квартиры ещё нет отдельной регистрации, потому что здание не выделено из материнского участка, титула на квартиру нет. Есть титул на землю, обычно на имя застройщика или прежнего собственника, и должны быть планировочное разрешение и строительное разрешение, которые описывают здание, частью которого квартира является.

Отдельный титул на каждую единицу выдают после того, как здание достроено, власти его приняли и застройщик подал раздел. Это может занять долгое время. Фраза «титулы уже идут» датой не является. В договоре должно быть сказано, что происходит, если они не пришли, а сдача договора не даёт этому ожиданию остаться без защиты.

Сдача договора

Статья 3 закона 81(I)/2011 говорит: Земельный кадастр принимает сдачу, только если верны три условия. Хотя бы один продавец зарегистрирован как собственник имущества или того более крупного имущества, частью которого единица является. Договор составлен письменно, называет стороны, описывает имущество, указывает цену и подписан всеми сторонами. И договор сдан в течение шести месяцев с подписи в районный офис по месту нахождения земли. Если в эти шесть месяцев регистрации на имя продавца нет, шесть месяцев могут течь с даты, когда такая регистрация появится. Оговорка, которая пытается запретить сдачу, ничтожна.

Собственный буклет департамента советует покупателям сдавать договор и перечисляет, зачем. Более поздний договор на ту же единицу не должны принять, когда ваш уже лежит в деле. Если продавец не передаёт объект, вы можете просить суд об ордере зарегистрировать имущество на ваше имя или о компенсации. Свои права покупателя можно передать и другому лицу: договором уступки, который сам сдают в течение шести месяцев, вместе со справкой по налогу на прирост капитала. Сдача является обременением имущества. Её приоритет перед другими обременениями следует дате подачи. Если же шесть месяцев пропущены, буклет говорит, что при конечном переоформлении имущества на ваше имя сборы за переход увеличивают на 10 процентов.

Пошлина, которую практики называют по форме департамента, составляет €50. Уточните её: пошлину могут пересмотреть. Сдать договор может любая сторона, юрист или уполномоченный представитель. Сделайте это в первые недели, а не на пятом месяце. Ипотека, наложенная на землю после вашей сдачи, стоит позади вас. Ипотека, которая уже была, стоит впереди. Сдача не снимает уже существующее банковское обременение. Для этого нужен отказ банка от прав.

От сданного договора к титулу

Когда отдельный титул существует и продавец готов, переход — это явка в районный земельный офис. Покупатель платит сбор за переход или предъявляет справку об НДС, если покупка облагалась НДС, чтобы сбор не брали. Продавец предъявляет справку по налогу на прирост капитала. На столе лежат удостоверение личности, договор и разрешение на приобретение, если покупатель не является гражданином ЕС. Регистратор записывает нового собственника. Эта регистрация и есть титул.

Если продавец отказывается, сданный договор служит основанием требования о специальном исполнении. Без сдачи у покупателя остаётся личное требование об убытках. Личное требование мало чего стоит, если у компании нет активов, а землю уже продали другому. Поэтому шестимесячный срок формальностью не является.

У судебного производства свои сроки по закону. Пропуск этих сроков не лечится жёстко составленным письмом. Если переход буксует, попросите юриста, который сдал договор, посмотреть срок давности, пока тот не истёк.

Куплено на стадии строительства много лет назад

Многие покупатели ждут здание, которое уже достроено и всё ещё не разделено, или которое не достроено: договор сдан, а застройщик не торопится. Сдача остаётся защитой. Время от времени просите обновлённый поиск материнского титула, чтобы видеть новые мемо. Если вы продаёте свои права по договору до того, как титул вышел, договор уступки и справку по налогу на прирост капитала тоже надо сдать. Тот, кто покупает у вас, вашу защиту автоматически не наследует.

Если застройщик в ликвидации, сданный договор — то, с чем приходится иметь дело ликвидатору и суду. Это не гарантия скорого титула. Это разница между положением обеспеченного заявителя по данной единице и положением одного необеспеченного кредитора среди многих.

Имена, доли и пары

На титуле будут имена, указанные при переходе. Если двое покупают равные доли, так и напишите в договоре и так заявите на переходе. Сборы за переход считают по каждой доле. Поздний спор о том, кому что принадлежит, обходится дорого, если титул говорит иное. Разрешение на приобретение для пары не из ЕС является совместным, как это описывает Министерство внутренних дел, и пределы того, сколько можно купить, применяются к ним вместе.