Τίτλοι ιδιοκτησίας και ειδική εκτέλεση

Η γη στην Κύπρο είναι σύστημα εγγραφής. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας τηρεί το αρχείο του ποιος κατέχει τι, και των υποθηκών και των άλλων βαρών πάνω σε αυτό. Ο τίτλος ιδιοκτησίας είναι το πιστοποιητικό της εγγραφής αυτής. Ένα συμβόλαιο, όσο προσεκτικά και αν έχει συνταχθεί, δεν είναι ο τίτλος. Μέχρι να εγγραφεί η μεταβίβαση, ο πωλητής παραμένει ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης. Η προστασία του αγοραστή στο κενό είναι ο περί Πώλησης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος 81(I)/2011, και εξαρτάται από την κατάθεση του συμβολαίου.

Τι δείχνει ο τίτλος

Ο τίτλος ταυτοποιεί το ακίνητο: την επαρχία, τον αριθμό εγγραφής, το φύλλο και το σχέδιο, το εμβαδόν, και τον ιδιοκτήτη. Το πιστοποιητικό έρευνας είναι η ζωντανή μορφή της πληροφορίας αυτής, μαζί με βάρη που ένας χάρτινος τίτλος σε συρτάρι δεν θα δείξει. Διαβάστε πάντα την έρευνα, όχι σάρωση παλιού τίτλου που έστειλε με email ο πωλητής. Αν το διαμέρισμα δεν έχει ακόμη χωριστή εγγραφή, γιατί το κτίριο δεν έχει αποκοπεί από το μητρικό τεμάχιο, δεν υπάρχει τίτλος για το διαμέρισμα. Υπάρχει τίτλος για τη γη, συνήθως στο όνομα της εταιρείας ανάπτυξης ή προηγούμενου ιδιοκτήτη, και πρέπει να υπάρχουν πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής που περιγράφουν το κτίριο του οποίου το διαμέρισμα είναι μέρος.

Χωριστός τίτλος για κάθε μονάδα εκδίδεται αφού ολοκληρωθεί το κτίριο, οι αρχές το έχουν αποδεχθεί, και η εταιρεία ανάπτυξης έχει καταθέσει τον διαχωρισμό. Αυτό μπορεί να πάρει πολύ χρόνο. Το «οι τίτλοι έρχονται» δεν είναι ημερομηνία. Το συμβόλαιο πρέπει να λέει τι συμβαίνει αν δεν έχουν έρθει, και η κατάθεση του συμβολαίου είναι αυτή που σταματά την αναμονή από το να είναι απροστάτευτη.

Κατάθεση του συμβολαίου

Το άρθρο 3 του Νόμου 81(I)/2011 λέει ότι το Κτηματολόγιο δέχεται την κατάθεση μόνο αν ισχύουν τρία πράγματα. Τουλάχιστον ένας πωλητής είναι εγγεγραμμένος ως ιδιοκτήτης του ακινήτου, ή του μεγαλύτερου ακινήτου του οποίου η μονάδα είναι μέρος. Το συμβόλαιο είναι γραπτό, ταυτοποιεί τα μέρη, περιγράφει το ακίνητο, αναφέρει το τίμημα, και είναι υπογεγραμμένο από όλα τα μέρη. Και το συμβόλαιο κατατίθεται εντός έξι μηνών από την υπογραφή στο επαρχιακό γραφείο όπου βρίσκεται η γη. Αν μέσα στους έξι αυτούς μήνες δεν υπάρχει εγγραφή στο όνομα πωλητή, οι έξι μήνες μπορούν να τρέξουν από την ημερομηνία που εμφανίζεται η εγγραφή αυτή. Ρήτρα που προσπαθεί να απαγορεύσει την κατάθεση είναι άκυρη.

Το ίδιο το φυλλάδιο του Τμήματος λέει στους αγοραστές να καταθέτουν, και απαριθμεί το γιατί. Μεταγενέστερο συμβόλαιο για την ίδια μονάδα δεν πρέπει να γίνει δεκτό μόλις το δικό σας είναι στον φάκελο. Αν ο πωλητής δεν μεταβιβάσει, μπορείτε να αποταθείτε στο δικαστήριο για διάταγμα που εγγράφει το ακίνητο στο όνομά σας, ή για αποζημίωση. Μπορείτε επίσης να μεταβιβάσετε τα δικαιώματά σας ως αγοραστής σε κάποιον άλλον, με συμβόλαιο εκχώρησης που κατατίθεται και το ίδιο εντός έξι μηνών, με εκκαθάριση κεφαλαιουχικών κερδών. Η κατάθεση είναι βάρος πάνω στο ακίνητο. Η προτεραιότητά της έναντι άλλων βαρών ακολουθεί την ημερομηνία κατάθεσης. Και αν χάσετε τους έξι μήνες, το φυλλάδιο λέει ότι, όταν το ακίνητο μεταβιβαστεί τελικά στο όνομά σας, τα τέλη μεταβίβασης αυξάνονται κατά 10%.

Το τέλος που αναφέρουν οι επαγγελματίες από το έντυπο του Τμήματος είναι €50. Επιβεβαιώστε το, γιατί ένα τέλος μπορεί να αναθεωρηθεί. Οποιοδήποτε μέρος μπορεί να καταθέσει, ή δικηγόρος, ή εξουσιοδοτημένος αντιπρόσωπος. Κάντε το τις πρώτες εβδομάδες, όχι στον πέμπτο μήνα. Υποθήκη που μπαίνει στη γη μετά τη δική σας κατάθεση έρχεται πίσω από εσάς. Υποθήκη που ήταν ήδη εκεί προηγείται. Η κατάθεση δεν ακυρώνει υφιστάμενο βάρος τράπεζας. Γι’ αυτό υπάρχει το waiver.

Από το κατατεθειμένο συμβόλαιο στον τίτλο

Όταν υπάρχει χωριστός τίτλος και ο πωλητής είναι έτοιμος, η μεταβίβαση είναι ραντεβού στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο. Ο αγοραστής πληρώνει το τέλος μεταβίβασης, ή προσκομίζει το πιστοποιητικό ΦΠΑ αν η αγορά υπόκειτο σε ΦΠΑ ώστε το τέλος να μην χρεωθεί. Ο πωλητής προσκομίζει την εκκαθάριση κεφαλαιουχικών κερδών. Ταυτότητα, το συμβόλαιο, και η άδεια απόκτησης αν ο αγοραστής είναι υπήκοος εκτός ΕΕ, είναι στο τραπέζι. Το Κτηματολόγιο καταχωρίζει τον νέο ιδιοκτήτη. Η εγγραφή αυτή είναι ο τίτλος.

Αν ο πωλητής αρνείται, το κατατεθειμένο συμβόλαιο είναι η βάση αξίωσης ειδικής εκτέλεσης. Χωρίς την κατάθεση, ο αγοραστής έχει προσωπική αξίωση αποζημίωσης. Προσωπική αξίωση αξίζει λίγα αν η εταιρεία δεν έχει περιουσιακά στοιχεία και η γη έχει πουληθεί ξανά. Γι’ αυτό η εξάμηνη περίοδος δεν είναι τυπικότητα.

Οι δικαστικές διαδικασίες έχουν δικές τους προθεσμίες κατά τον νόμο. Η απώλειά τους δεν θεραπεύεται με email αυστηρής διατύπωσης. Αν μια μεταβίβαση κολλάει, ζητήστε από τον δικηγόρο που κατέθεσε το συμβόλαιο να κοιτάξει την αποσβεστική προθεσμία πριν λήξει.

Αγορά από τα σχέδια, πριν από χρόνια

Πολλοί αγοραστές περιμένουν κτίριο που έχει τελειώσει και παραμένει αδιαχώριστο, ή ημιτελές, με κατατεθειμένο συμβόλαιο και εταιρεία ανάπτυξης που αργεί. Η κατάθεση παραμένει η προστασία. Ζητήστε ενημερωμένη έρευνα του μητρικού τίτλου κάθε τόσο, ώστε να βλέπετε νέα memo. Αν πουλήσετε τα συμβατικά σας δικαιώματα πριν βγει ο τίτλος, το συμβόλαιο εκχώρησης και η εκκαθάριση κεφαλαιουχικών κερδών πρέπει να κατατεθούν και αυτά. Το πρόσωπο που αγοράζει από εσάς δεν κληρονομεί την προστασία σας αυτόματα.

Αν η εταιρεία ανάπτυξης είναι σε εκκαθάριση, το κατατεθειμένο συμβόλαιο είναι αυτό με το οποίο πρέπει να ασχοληθούν ο εκκαθαριστής και το δικαστήριο. Δεν είναι εγγύηση γρήγορου τίτλου. Είναι η διαφορά ανάμεσα στο να είστε εξασφαλισμένος απαιτητής στη μονάδα εκείνη και στο να είστε ένας μη εξασφαλισμένος πιστωτής ανάμεσα σε πολλούς.

Ονόματα, μερίδια και ζευγάρια

Ο τίτλος θα δείξει τα ονόματα της μεταβίβασης. Αν δύο πρόσωπα αγοράζουν ίσα μερίδια, πείτε το στο συμβόλαιο και στη μεταβίβαση. Τα τέλη μεταβίβασης υπολογίζονται σε κάθε μερίδιο. Μεταγενέστερη διαφωνία για το ποιος κατέχει τι είναι ακριβή αν ο τίτλος λέει κάτι άλλο. Η άδεια απόκτησης ζευγαριού εκτός ΕΕ είναι κοινή, κατά την περιγραφή του Υπουργείου Εσωτερικών, και τα όρια στο πόσο μπορούν να αγοράσουν ισχύουν για αυτούς μαζί.