Полная стоимость покупки недвижимости на Кипре

Цена в объявлении — не стоимость покупки. В 2026 году крупные статьи — это либо сбор Земельного кадастра, либо НДС, и почти никогда не оба сразу на одном переходе. Гербовый сбор, который раньше сидел на каждом договоре, исчез для документа, который никто не подписал до 1 января 2026 года. Вокруг этих налогов — юрист, поиск, сдача договора и залоги коммунальных компаний. Эта страница отделяет то, что задано опубликованной шкалой, от частного гонорара.

Развилка: НДС или сбор за переход

Gov.cy описывает два правила. Если переход относится к сделке, облагаемой НДС, сбор за переход не берут. Если сделка НДС не облагается, закон даёт освобождение на 50 процентов сбора. Департамент земель публикует полную шкалу, к которой применяют эти 50 процентов: 3 процента с €0,01 до €85 000, 5 процентов с €85 001 до €170 000 и 8 процентов сверх €170 000. Диапазоны — это слои стоимости, а не одна ставка на всю цену.

При принятой стоимости €200 000, одном покупателе и без НДС полная шкала — €2 550 плюс €4 250 плюс €2 400, то есть €9 200, а половина — €4 600. Двух равных покупателей считают с €100 000 каждого, и счёт меньше, потому что большая часть стоимости сидит в нижних диапазонах. Калькулятор на сайте делает это деление. Это не скидка «за пару». Это шкала к каждой доле. Неравные доли — не «пополам». Считайте их отдельно.

Снижение на 50 процентов не дают, если продавец получил объект на принудительной продаже по частям VI и VIA закона 9/1965 о переходе и ипотеке. Директор может также не принять цену договора и взять сбор с рыночной стоимости. Если вы не согласны, примечание департамента говорит: сбор по оценке всё равно платите, возражение фиксируете, оценку пересматривают. Закладывайте оценённую сумму, а не надежду, что возражение победит до завершения.

Где НДС был, несите справку Департамента НДС на переоформление. Без неё у кадастра нет основания для освобождения. Новый дом — обычный случай НДС. Вторичка, в которой уже жили, — обычный случай сбора за переход. Участок часто вне НДС, но не всегда, и в договоре должно быть сказано, какой режим применяет продавец.

НДС 19 процентов или 5 процентов с части

Обычная ставка — 19 процентов цены без НДС. Ставка 5 процентов — не общая ставка новостройки. Она для основного и постоянного жилья, на первые 130 квадратных метров и до €350 000, и только если вся площадь застройки не выше 190 квадратных метров, а вся стоимость не выше €475 000. Между внутренним и внешним пределом подходящая доля идёт по 5 процентам, остальное по 19. За любым внешним пределом сниженной ставки нет.

Покупатель, которому нужна квартира для отпуска или который сразу будет её сдавать, должен закладывать 19 процентов. Налоговый департамент может взыскать разницу, если жильё по 5 процентам перестанет быть основным в течение установленного срока. У лиц с инвалидностью правило площади шире, оно описано на странице калькулятора НДС. Есть и переходный путь для части проектов, чьё заявление на планировку было подано до 31 октября 2023 года, но окно для заявления на сниженную ставку по этому пути закрылось 15 июня 2026 года. Этот сайт не считает путь открытым.

На новом доме за €300 000, который не подходит, НДС — €57 000. На той же цене, 100 квадратных метров, как основное жильё, НДС — €15 000. Этот разрыв и есть причина прочитать условия до брони.

Гербовый сбор в 2026 году

Закон 239(I)/2025 отменил законы о гербовом сборе с 1 января 2026 года. Договор, составленный и подписанный хотя бы одной стороной в эту дату или позже, не штампуют. Договор, который сторона подписала не позднее 31 декабря 2025 года, всё ещё на старой шкале: ничего с первых €5 000, затем €1,50 за €1 000 или часть до €170 000, затем €2 за €1 000 или часть, и не больше €20 000 с одного документа. На €300 000 старый счёт — €507,50. Рядом с НДС это мало. Этого достаточно, чтобы устаревший перечень всё ещё его просил.

Перечень Министерства внутренних дел для разрешения всё ещё упоминает гербовый сбор. Страницу не переписали под отмену. Для подписи 2026 года скажите об этом при подаче COMM 145 и следуйте тому, что районная администрация просит сейчас.

Расходы, у которых нет налоговой ставки

Департамент земель берёт пошлину за сдачу договора купли. Заметки практиков по форме департамента называют €50. Уточните в окне. Справка-поиск — отдельная небольшая пошлина и тот документ, где видны ипотеки и другие обременения. Если пропустить шестимесячное окно сдачи, буклет департамента говорит, что сбор за переход увеличивается на 10 процентов. Эти 10 процентов — причина записать сдачу в календарь, а не причина «на всякий случай» завышать сбор по договору, который вы сдадите вовремя.

Гонорар юриста — частная договорённость. Этот сайт не публикует «обычный процент»: нет официальной шкалы, обязательной для каждой фирмы, а названная цифра была бы выдумкой. Просите письменный объём: поиск, договор, сдача в кадастр, НДС или сбор за переход и явка на переоформление. Комиссия агента, если агент нанят, тоже договорная. В продаже застройщика покупатель часто агенту не платит. Не предполагайте это. Читайте форму брони.

Коммунальные компании просят залог, чтобы открыть счёт. Муниципалитеты берут свои годовые сборы за мусор, освещение и, где она есть, канализацию. Суммы разные по городам и их нет на страницах Налогового департамента об имуществе. Спросите муниципалитет о текущем сборе по этому листу и участку, прежде чем сравнивать две квартиры только по цене в объявлении.

Схема расчёта, а не котировка

Для вторички за €250 000, один покупатель, НДС нет, договор сдан вовремя, принудительной продажи в истории нет: сбор за переход по опубликованной шкале — половина от €13 200, то есть €6 600, плюс пошлина за сдачу и счёт юриста. Для нового дома по той же цене без НДС, если он не подходит под 5 процентов, НДС — €47 500, а сбор за переход равен нулю, если справку приняли. Эти два числа не взаимозаменяемы, и ни одно не включает мебель, залоги за подключение и местные сборы первого года.

Налоговую строку считайте калькуляторами. Частные расходы берите из письменных предложений. Если агент продавца даёт одну «цену под ключ», спросите, какие из этих строк внутри.