Το συνολικό κόστος αγοράς ακινήτου στην Κύπρο

Η τιμή στην αγγελία δεν είναι το κόστος της αγοράς. Το 2026 οι μεγάλες γραμμές είναι είτε τα τέλη μεταβίβασης του Κτηματολογίου είτε ο ΦΠΑ, και σχεδόν ποτέ και τα δύο στην ίδια μεταβίβαση. Το χαρτόσημο, που παλιότερα καθόταν σε κάθε συμβόλαιο, δεν υπάρχει για έγγραφο που κανείς δεν υπέγραψε πριν από την 1 Ιανουαρίου 2026. Γύρω από αυτούς τους φόρους κάθονται ο δικηγόρος, η έρευνα, η κατάθεση του συμβολαίου και οι εγγυήσεις που ζητούν οι οργανισμοί κοινής ωφέλειας. Αυτή η σελίδα χωρίζει ό,τι ορίζεται από δημοσιευμένη κλίμακα από ό,τι είναι ιδιωτική αμοιβή.

Το δίλημμα: ΦΠΑ ή τέλη μεταβίβασης

Το Gov.cy περιγράφει δύο κανόνες. Αν η μεταβίβαση αφορά συναλλαγή που υπόκειται σε ΦΠΑ, τέλη μεταβίβασης δεν χρεώνονται. Αν η συναλλαγή δεν υπόκειται σε ΦΠΑ, η νομοθεσία προβλέπει απαλλαγή 50% των τελών μεταβίβασης. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δημοσιεύει την πλήρη κλίμακα στην οποία εφαρμόζεται το 50%: 3% από €0.01 έως €85,000, 5% από €85,001 έως €170,000, και 8% πάνω από €170,000. Τα κλιμάκια είναι φέτες της αξίας, όχι ένας ενιαίος συντελεστής σε όλη την τιμή.

Σε αποδεκτή αξία €200,000, με έναν αγοραστή και χωρίς ΦΠΑ, η πλήρης κλίμακα είναι €2,550 συν €4,250 συν €2,400, δηλαδή €9,200, και το μισό είναι €4,600. Δύο ίσοι αγοραστές υπολογίζονται σε €100,000 ο καθένας, και ο λογαριασμός είναι μικρότερος, γιατί μεγαλύτερο μέρος της αξίας κάθεται στα χαμηλότερα κλιμάκια. Ο υπολογιστής σε αυτόν τον ιστότοπο κάνει αυτόν τον χωρισμό. Δεν είναι έκπτωση επειδή είστε ζευγάρι. Είναι η κλίμακα εφαρμοσμένη σε κάθε μερίδιο. Άνισα μερίδια δεν είναι «μισά μισά». Υπολογίστε τα χωριστά.

Η μείωση 50% δεν δίνεται όπου ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο με αναγκαστική πώληση κατά τα Μέρη VI και VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965. Ο Διευθυντής μπορεί επίσης να απορρίψει την τιμή του συμβολαίου και να επιβάλει τέλη σε αγοραία αξία. Αν διαφωνείτε, το σημείωμα του Τμήματος λέει ότι πληρώνετε και πάλι το τέλος της εκτίμησης, καταγράφετε την ένστασή σας, και η εκτίμηση επανεξετάζεται. Υπολογίστε το ποσό της εκτίμησης, όχι την ελπίδα ότι η ένσταση θα κερδίσει πριν από την ολοκλήρωση.

Όπου χρεώθηκε ΦΠΑ, πηγαίνετε το πιστοποιητικό του Τμήματος ΦΠΑ στη μεταβίβαση. Χωρίς αυτό, το Κτηματολόγιο δεν έχει βάση για την απαλλαγή. Νέα κατοικία είναι η συνηθισμένη περίπτωση ΦΠΑ. Μεταπώληση κατοικίας στην οποία είχε ήδη κατοικήσει κάποιος είναι η συνηθισμένη περίπτωση τελών μεταβίβασης. Οικόπεδο συχνά βρίσκεται εκτός ΦΠΑ, όχι όμως πάντα, και το συμβόλαιο πρέπει να λέει ποιο καθεστώς εφαρμόζει ο πωλητής.

ΦΠΑ 19%, ή 5% σε μέρος

Ο κανονικός συντελεστής είναι 19% της τιμής πριν από τον ΦΠΑ. Ο συντελεστής 5% δεν είναι γενικός συντελεστής νεόδμητου. Ισχύει για κύρια και μόνιμη κατοικία, στα πρώτα 130 τετραγωνικά μέτρα και έως €350,000, και μόνο αν ολόκληρο το δομήσιμο εμβαδόν δεν υπερβαίνει τα 190 τετραγωνικά μέτρα και ολόκληρη η αξία δεν υπερβαίνει τα €475,000. Ανάμεσα στο εσωτερικό και το εξωτερικό όριο, μόνο το μέρος που πληροί τις προϋποθέσεις είναι στο 5% και το υπόλοιπο στο 19%. Πάνω από οποιοδήποτε εξωτερικό όριο, ο μειωμένος συντελεστής δεν είναι διαθέσιμος καθόλου.

Αγοραστής που θέλει εξοχικό διαμέρισμα, ή που θα ενοικιάζει το διαμέρισμα από την αρχή, πρέπει να υπολογίσει 19%. Το Τμήμα Φορολογίας μπορεί να αναζητήσει τη διαφορά αν κατοικία του 5% πάψει να είναι η κύρια κατοικία κατά τη νόμιμη περίοδο. Τα άτομα με αναπηρία έχουν ευρύτερο κανόνα εμβαδού, που περιγράφεται στη σελίδα του υπολογιστή ΦΠΑ. Υπάρχει και μεταβατική οδός για ορισμένα έργα των οποίων η πολεοδομική αίτηση είχε υποβληθεί έως τις 31 Οκτωβρίου 2023, το παράθυρο όμως για την αίτηση μειωμένου συντελεστή κατά την οδό αυτή έτρεξε έως τις 15 Ιουνίου 2026. Αυτός ο ιστότοπος δεν αντιμετωπίζει την οδό αυτή ως ακόμη ανοιχτή.

Σε νέα κατοικία €300,000 που δεν πληροί τις προϋποθέσεις, ο ΦΠΑ είναι €57,000. Στην ίδια τιμή, 100 τετραγωνικά μέτρα, που χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία η οποία πληροί τις προϋποθέσεις, ο ΦΠΑ είναι €15,000. Η διαφορά είναι ο λόγος να διαβάσετε τους όρους πριν κρατήσετε μονάδα.

Χαρτόσημο το 2026

Ο Νόμος 239(I)/2025 κατάργησε τους περί Χαρτοσήμων Νόμους από την 1 Ιανουαρίου 2026. Συμβόλαιο που καταρτίστηκε και υπογράφηκε από τουλάχιστον ένα μέρος κατά ή μετά την ημερομηνία αυτή δεν χαρτοσημαίνεται. Συμβόλαιο που ένα μέρος υπέγραψε κατά ή πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2025 παραμένει στην παλιά κλίμακα: τίποτα στα πρώτα €5,000, έπειτα €1.50 ανά €1,000 ή μέρος έως €170,000, έπειτα €2 ανά €1,000 ή μέρος, και ποτέ πάνω από €20,000 σε ένα έγγραφο. Στα €300,000 ο παλιός αυτός λογαριασμός είναι €507.50. Είναι μικρός δίπλα στον ΦΠΑ. Είναι αρκετά μεγάλος ώστε ένας ξεπερασμένος κατάλογος να τον ζητά ακόμη.

Ο κατάλογος της άδειας του Υπουργείου Εσωτερικών αναφέρεται ακόμη σε χαρτόσημο επί του συμβολαίου. Η σελίδα εκείνη δεν έχει ξαναγραφτεί για την κατάργηση. Για υπογραφή του 2026, πείτε το όταν καταθέτετε το COMM 145, και ακολουθήστε ό,τι ζητά σήμερα να δει η Επαρχιακή Διοίκηση.

Έξοδα που δεν είναι φορολογικός συντελεστής

Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας χρεώνει τέλος για την κατάθεση του συμβολαίου πώλησης. Σημειώσεις επαγγελματιών που ακολουθούν το έντυπο του Τμήματος τοποθετούν το τέλος αυτό στα €50. Επιβεβαιώστε το στο γκισέ. Το πιστοποιητικό έρευνας είναι χωριστό μικρό τέλος και είναι το έγγραφο που δείχνει υποθήκες και άλλα βάρη. Αν χάσετε το εξάμηνο παράθυρο κατάθεσης, το ίδιο το φυλλάδιο του Τμήματος λέει ότι το τέλος μεταβίβασης αυξάνεται κατά 10%. Το 10% αυτό είναι λόγος να σημειώσετε την κατάθεση στο ημερολόγιο, όχι λόγος να μαντέψετε υψηλότερο τέλος «για κάθε ενδεχόμενο» σε συμβόλαιο που θα καταθέσετε εμπρόθεσμα.

Οι δικηγορικές αμοιβές είναι ιδιωτική συμφωνία. Αυτός ο ιστότοπος δεν δημοσιεύει τυπικό ποσοστό, γιατί δεν υπάρχει επίσημη κλίμακα που δεσμεύει κάθε γραφείο, και η αναφορά ενός τέτοιου ποσοστού θα ήταν επινοημένος αριθμός. Ζητήστε γραπτό αντικείμενο: την έρευνα, το συμβόλαιο, την κατάθεση στο Κτηματολόγιο, την υποβολή του ΦΠΑ ή των τελών μεταβίβασης, και την παρουσία στη μεταβίβαση. Η προμήθεια κτηματομεσίτη, αν έχει εντολή μεσίτης, είναι επίσης συμβατική. Σε πώληση από εταιρεία ανάπτυξης ο αγοραστής συχνά δεν πληρώνει τον μεσίτη. Μην το υποθέτετε. Διαβάστε το έντυπο κράτησης.

Οι οργανισμοί κοινής ωφέλειας ζητούν εγγύηση για να ανοίξουν λογαριασμό. Οι δήμοι χρεώνουν δικά τους ετήσια τέλη για σκύβαλα, οδοφωτισμό και, όπου υπάρχει, αποχέτευση. Τα ποσά διαφέρουν ανά πόλη και δεν βρίσκονται στις σελίδες ακινήτων του Τμήματος Φορολογίας. Ρωτήστε τον δήμο την τρέχουσα χρέωση για το φύλλο και το τεμάχιο εκείνο, πριν συγκρίνετε δύο διαμερίσματα μόνο στην τιμή ζήτησης.

Ένα σχήμα υπολογισμού, όχι προσφορά

Για μεταπώληση στα €250,000, έναν αγοραστή, χωρίς χρέωση ΦΠΑ, συμβόλαιο που κατατέθηκε εμπρόθεσμα και χωρίς ιστορικό αναγκαστικής πώλησης, το τέλος μεταβίβασης στη δημοσιευμένη κλίμακα είναι το μισό των €13,200, δηλαδή €6,600, συν το τέλος κατάθεσης και ό,τι χρεώσει ο δικηγόρος σας. Για νέα κατοικία στην ίδια καθαρή τιμή που δεν δικαιούται 5%, ο ΦΠΑ είναι €47,500 και το τέλος μεταβίβασης είναι μηδέν αν το πιστοποιητικό γίνει δεκτό. Οι δύο αυτοί αριθμοί δεν είναι εναλλάξιμοι, και κανένας δεν περιλαμβάνει τα έπιπλα, τις εγγυήσεις σύνδεσης ή τα τοπικά τέλη του πρώτου έτους.

Χρησιμοποιήστε τους υπολογιστές για τη φορολογική γραμμή. Προσθέστε τις ιδιωτικές αμοιβές από γραπτές προσφορές. Αν ο μεσίτης του πωλητή σάς δώσει ένα ενιαίο ποσό «όλα μέσα», ρωτήστε ποιες από αυτές τις γραμμές βρίσκονται μέσα σε αυτό.